Les algorithmes, les modèles d’IA et les « estimations instantanées » se multiplient dans le secteur de l’immobilier. Mais l’IA peut-elle réellement remplacer un expert ?
Les professionnels s’accordent sur la réponse : même dans un contexte de transformation numérique, l’humain reste au cœur du processus d’expertise.
Dans la nouvelle version de la Charte de l’expertise immobilière (6ème édition, novembre 2025), un principe fondamental est posé dans un chapitre complet consacré aux technologies d’aide à l’évaluation et à l’IA : celles-ci sont des outils au service de l’expert, mais jamais un substitut au jugement professionnel.
En effet, si les rédacteurs de la Charte encouragent les experts à saisir les opportunités d’utilisation de nouveaux outils, qui offrent des perspectives d’enrichissement significatives pour la profession, en plus de permettre l’accroissement de l’efficacité et de la précision par exemple, ils rappellent fermement qu’en aucun cas ces outils ne remplacent l’expert ou ne doivent mener à la création de situation de dépendance ou de soumissions du professionnel à ces technologies. Ces dernières ne doivent être considérées « que comme des outils d’aide à la décision ».
Certes, l’IA permet de traiter efficacement des masses de données : études de marché, tendances locatives, comportements de location ou de vente, transactions comparables. Cependant, elle n’a pas accès à la totalité des informations dont dispose un expert (base de données payantes et enrichies régulièrement) sur le marché et les comparables. Elle n’est pas non plus capable de hiérarchiser ce qui est pertinent ou non dans un contexte d’usage particulier, ni de se substituer à la prise de décision stratégique de l’expert. En pratique, seule une personne qualifiée peut trancher sur ce qui est pertinent, surpondéré ou hors de marché.
En effet, un rapport d’expertise est une construction juridique, technique et économique qui répond à une mission précise. L’expert doit interpréter les données, discerner les spécificités du bien (état des lieux, cadre juridique, vocation, contraintes réglementaires) et articuler toutes ces informations avec le cadre de sa mission. Nul autre que l’expert ne peut vérifier les risques de constructions (amiante, plomb, vices cachés, servitudes…) et lui seul peut les constater sur le terrain pour les intégrer au rapport et jauger de leur impact sur la valeur finale. Si l’estimation d’une IA peut apporter un ordre de grandeur, l’expert apporte une analyse critique selon les contraintes, risques, spécificités de localisation ou insuffisances du bien, qui justifie une valeur différente de la simple estimation par IA.
Par ailleurs, les IA ne connaissent pas les applications du droit, la jurisprudence ou les pratiques contractuelles locales. Elles ne savent pas produire une argumentation juridique ou prescriptive, ni assumer la responsabilité de cette argumentation. Or, la valeur retenue doit être justifiable devant un juge, un collège d’experts, un administrateur, ou le donneur de mission de manière générale.
L’expertise est aussi un exercice relationnel : le professionnel doit être à l’écoute des parties, comprendre leurs attentes, leurs contraintes économiques ou familiales. Plusieurs enjeux peuvent être rencontrés, et l’expert peut alors intervenir comme médiateur technique et juridique. Aujourd’hui, l’IA ne peut pas décrypter de telles situations et s’adapter à elles.
Enfin, l’IA ne peut pas être responsable devant la justice : si une estimation IA est erronée, c’est l’expert qui doit être en mesure de l’expliquer, de la corriger et de la défendre. C’est l’expert qui signe son rapport d’expertise, assume la fiabilité des données, la cohérence de la méthode et la justesse de la conclusion.
L’estimation instantanée aura beau devenir plus précise, elle ne saura jamais :
Dans le contexte actuel, il faut malgré tout être conscient que l’expert du futur ne peut pas pour autant se passer complètement de l’IA : celui qui ne se sert pas de l’IA risque d’être progressivement distancé par ceux qui l’utilisent à bon escient. Elle constitue effectivement un levier de rapidité, de précision et de transparence, mais elle doit être intégrée dans une démarche d’expertise rigoureuse et interprétative.
En d’autres termes, l’expert immobilier de demain sera celui qui maîtrise les outils d’IA, tout en les combinant avec son jugement, sa connaissance juridique et son expérience sur le terrain : l’expertise immobilière est, et doit rester, un métier humain avant tout.