Huit ans après la publication de la 5e édition de la Charte de l’Expertise Immobilière, la 6e édition est parue le 4 novembre 2025.
La Charte sert de référence à tous les experts en évaluation immobilière. Elle permet de définir clairement leurs missions, préciser les modalités de réalisation – en les différenciant clairement des opérations purement techniques de constatations ou encore de diagnostics – et énoncer les règles déontologiques que le professionnel se doit de respecter. Effectivement, celui-ci est soumis à des obligations d’intégrité, d’impartialité et d’indépendance, en plus de disposer d’une assurance professionnelle et de prévenir tout conflit d’intérêts. L’expertise, fondée sur une méthode normalisée, est un avis documenté et opposable, rendu sous la responsabilité d’un spécialiste qualifié et expérimenté.
Pas moins de dix-sept associations professionnelles sont signataires au jour de la publication de la 5e édition, telles que l’AFREXIM (Association Française des Sociétés d’Expertise Immobilière), la CEF (Confédération des Experts Fonciers), la CNEJI (Compagnie Nationale des Experts de Justice en estimations immobilières), l’IFEI (Institut Français de l’Expertise Immobilière) ou encore la RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors). Celles-ci s’engagent à faire respecter l’application des règles de la Charte auprès de leurs adhérents, indépendamment des autres règles qui leur seraient propres.
C’est aussi de cette adhésion volontaire que la Charte tire sa force : elle n’est pas imposée par la loi et n’a pas de valeur légale, pourtant, le respect de règles communes de rigueur et d’éthique garantit la fiabilité des évaluations, qu’elles soient destinées aux particuliers, aux tribunaux, aux professions immobilières et juridiques, aux banques ou aux investisseurs.
Le texte de la 6e édition de la Charte s’adapte aux défis actuels en intégrant les grandes mutations du secteur, et contient ainsi plusieurs apports majeurs :
Dans un souci de transparence, de cohérence et d’harmonisation internationale, les différentes méthodologies d’évaluation et concepts de valeurs sont définis précisément dans la Charte (valeur vénale, juste valeur, valeur locative de marché, valeur locative de renouvellement…). Dans cette 6e édition, nous trouvons de nouvelles définitions, telles que celle de la valeur prudente (« prudent value » ou « property value »), de la valeur résiduelle d’utilisation, ou encore les services écosystémiques pour les valeurs en matière forestière.
La « prudent value » ou « property value », traduite en valeur prudente, correspond à une évaluation conservatrice réalisée selon des critères de prudence tels qu’établis au Règlement sur les Exigences de Fonds Propres (CRR, Art. 229 (1) (b), en vigueur depuis le 1er janvier 2025). Cette valeur, se voulant plus stable et réaliste, est une méthode spécifique au cadre bancaire européen, surtout utilisée pour les prêts hypothécaires réglementés. Elle se veut volontairement conservatrice, afin de protéger les établissements prêteurs contre les variations du marché, et se caractérise par l’absence d’anticipation de la hausse des prix et la recherche d’une valeur durable dans le temps.
La valeur résiduelle d’utilisation peut être utilisée pour les biens exposés à des risques naturels, notamment ceux menacés par l’érosion côtière : elle permet de calculer la valeur économique du bien sur sa durée d’utilisation restante avant que le risque ne le rende inhabitable.
L’évaluation forestière, qui repose sur la spécificité des actifs boisés, peut prendre en compte la valeur des services écosystémiques, comprenant les fonctions écologiques (séquestration du carbone, régulation climatique et hydrologique), sociales et récréatives rendues par les écosystèmes forestiers.
La « valeur verte » n’existe pas à ce jour en tant que telle, mais il est précisé que le respect des exigences environnementales peut avoir un impact sur la valeur des biens.
La valeur locative de marché (VLM) correspond au montant de loyer que l’on peut raisonnablement attendre pour un bien, à la date de l’expertise, dans les conditions normales du marché et dans le cadre d’un bail classique, aux conditions usuelles d’occupation pour la catégorie d’immeuble concernée. La VLM d’un local commercial correspond aux prix pratiqués pour des locations nouvelles, avec, le cas échéant, intégration des droits au bail, droits d’entrées et/ou indemnités de déspécialisation versés par le locataire. Le droit au bail correspond au prix moyen qu’un locataire est susceptible de retirer de la cession de son bail à un successeur, donc la contrepartie économique des avantages que constitue la reprise d’un bail existant.
Un principe fondamental est posé dans un chapitre complet consacré aux technologies d’aide à l’évaluation et à l’IA : celles-ci sont des outils au service de l’expert, mais jamais un substitut au jugement professionnel.
En effet, si les rédacteurs de la Charte encouragent les experts à saisir les opportunités d’utilisation de nouveaux outils, qui offrent des perspectives d’enrichissement significatives pour la profession, en plus de permettre l’accroissement de l’efficacité et de la précision par exemple, ils rappellent fermement qu’en aucun cas ces outils ne remplacent l’expert ou ne doivent mener à la création de situation de dépendance ou de soumissions du professionnel à ces technologies, qui ne doivent être considérées « que comme des outils d’aide à la décision ».
Dans un objectif d’harmoniser les pratiques expertales en matière d’habitation et de bureaux, la 6e édition de la Charte inclut, dans ses annexes, des recommandations de pondérations pour les surfaces résidentielles et les bureaux, de manière à pondérer les surfaces en fonction de leur intérêt, et de retenir des surfaces extérieures et intérieures qui n’étaient pas valorisées auparavant (terrasses, balcons, jardins privatifs etc). L’expert reste libre quant à son choix de retenir ou non ces surfaces, et pourra s’en exonérer s’il dispose d’éléments de comparaison ne nécessitant pas de pondérer ces surfaces.
Par ailleurs, la nouvelle version de la Charte intègre l’amendement du 11 novembre 2019 de la grille de pondération des surfaces commerciales commune aux experts de justice, experts amiables et commercialisateurs. Le but étant de laisser à l’expert une marge d’appréciation assez large pour tenir compte du niveau réel d’intérêt commercial, les coefficients de pondération ont été légèrement adaptés (valeurs minimales / maximales par zone (vitrine, angle, arrière-boutique, sous-sol…) élargies ou ajustées).
Concernant les taux d’évaluation, la nouvelle version de la Charte explique clairement la différence entre le taux de capitalisation, de rendement et d’actualisation :